Hypotheekrenteaftrek: Hoeveel Krijg Je Terug? (2025)

De korte versie: je trekt je hypotheekrente af van je inkomen en krijgt tot 37,48% terug via de belasting. Op een hypotheek van €350.000 tegen 3,8% rente is dat zo'n €375 per maand.

Wil je het gewoon berekenen? Ga direct naar de hypotheekrenteaftrek calculator

Hoeveel krijg je terug? Een rekenvoorbeeld

Laten we beginnen met waar het om gaat: geld.

Situatie: Hypotheek van €350.000, rente 3,8%, WOZ-waarde €380.000, bruto inkomen €65.000.

• Hypotheekrente per jaar: €13.300
• Eigenwoningforfait (0,35% × €380.000): −€1.330
• Aftrekbaar saldo: €11.970
• Teruggave via belasting (37,48%): €4.486

Netto maandlasten na aftrek: €735 in plaats van €1.108. Je bespaart €373 per maand.

Jouw bedragen zijn anders. Bereken je eigen situatie

Kom ik in aanmerking?

Snelle checklist:

• De woning is je hoofdverblijf
• De hypotheek is voor aankoop, verbetering of onderhoud van je woning
• Je lost annuïtair of lineair af binnen 30 jaar (voor hypotheken na 1-1-2013)
• De aflossingsvoorwaarden staan in je hypotheekakte

Uitzondering: Heb je een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013? Die komt ook in aanmerking. Alleen ná 2013 geldt de annuïtaire/lineaire eis.

Hypotheek verhoogd na 2013? Het oorspronkelijke deel behoudt de oude regels; het nieuwe deel valt onder de aflossingseis.

Wat mag je allemaal aftrekken?

Niet alleen de rente zelf. Dit vergeten veel mensen bij hun aangifte:

Aftrekbaar

• Hypotheekrente — Op je eigenwoningschuld
• Advies-/bemiddelingskosten — Hypotheekadviseur
• Notariskosten hypotheekakte — Niet de leveringsakte!
• Kadasterkosten — Hypotheekinschrijving
• Taxatiekosten — Voor de hypotheekaanvraag
• NHG-borgtochtprovisie — Nationale Hypotheek Garantie
• Bereidstellingsprovisie — Renteaanbod vastzetten
• Boeterente bij oversluiten — Onder voorwaarden
• Bouwrente — Tussen voorlopig en definitief koopcontract
• Erfpachtcanon — Periodieke grondvergoeding

Niet aftrekbaar

Overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notariskosten leveringsakte, onderhoudskosten, aflossing, bankgarantiekosten, verzekeringspremies.

Neem al deze posten mee in één berekening: hypotheekrenteaftrek calculator

De "catch": het eigenwoningforfait

De Belastingdienst geeft met de ene hand en neemt met de andere. Het eigenwoningforfait is een fictief bedrag dat je bij je inkomen moet optellen — de overheid gaat ervan uit dat je als huiseigenaar een voordeel hebt doordat je geen huur betaalt.

Voor de meeste woningen is dat 0,35% van je WOZ-waarde:

• Tot €12.500: 0%
• €12.500 – €25.000: 0,10%
• €25.000 – €50.000: 0,20%
• €50.000 – €75.000: 0,25%
• €75.000 – €1.330.000: 0,35%
• Boven €1.330.000: €4.655 + 2,35% over het meerdere (villataks)

Bij een WOZ-waarde van €380.000 is dat €1.330 per jaar die je aftrek verlaagt.

Verdien je meer dan €76.817?

Dan betaal je belasting in de hoogste schijf (49,50%), maar je mag je rente maximaal aftrekken tegen 37,48% in 2025. De Belastingdienst berekent automatisch een correctie.

• 2024: Max aftrektarief 36,97% — Inkomensgrens €75.518
• 2025: Max aftrektarief 37,48% — Inkomensgrens €76.817
• 2026: Max aftrektarief 37,56% — Inkomensgrens €78.426

Zit je onder de grens? Dan trek je af tegen het normale tarief van 37,48% — geen correctie nodig.

Verhuizen? Let op de bijleenregeling

Verkoop je je woning met overwaarde en koop je een nieuwe? Dan moet je die overwaarde investeren in je nieuwe woning. Doe je dat niet, dan krimpt je maximale eigenwoningschuld — en daarmee je aftrek.

Voorbeeld:

• Verkoopprijs oude woning: €400.000
• Restschuld: €250.000
• Verkoopkosten: €10.000
• Overwaarde: €140.000

Nieuwe woning kost €500.000 → maximaal €360.000 als eigenwoningschuld. Over het meerdere: geen aftrek.

De overwaarde (eigenwoningreserve) vervalt na drie jaar. Koop je binnen die termijn niet? Dan ben je vrij.

Wil je doorrekenen wat verhuizen je kost versus blijven zitten? Bouw beide scenario's in Sonalflow

Hypotheek bijna afgelost? De Wet Hillen

Als je eigenwoningforfait hoger is dan je aftrekbare kosten (typisch als je hypotheek klein of nul is), zou je belasting betalen over het verschil. De Wet Hillen compenseert dit — maar steeds minder:

• 2024: Compensatie 80,0%
• 2025: Compensatie 76,67%
• 2026: Compensatie 71,87%
• 2030: Compensatie 47,87%
• 2035: Compensatie 23,87%
• 2041: Compensatie 0%

De afbouw is versneld: −4,8% per jaar in plaats van −3,33%. Volledig weg in 2041.

Concreet: Woning van €400.000, hypotheek afgelost. In 2025 betaal je belasting over €327. In 2035 over €1.066. In 2041 over de volle €1.400.

Dit effect sluipt erin over de jaren. Simuleer het over je hele hypotheeklooptijd

De 30-jaarstermijn

Je hebt maximaal 30 jaar renteaftrek. Daarna stopt het, maar het eigenwoningforfait loopt door.

• Hypotheek na 2013: termijn begint op datum van afsluiting
• Hypotheek vóór 2001: termijn begint op 1-1-2001 — aftrek vervalt uiterlijk 31-12-2030
• Hypotheek 2001–2013: termijn begint op datum van afsluiting

Fiscale partners: verdeel slim

Fiscale partners mogen de woning-aftrek vrij verdelen. Elk jaar opnieuw, zolang het totaal 100% is.

Sinds het aftrektarief gemaximeerd is op 37,48%, is "alles bij de hoogste verdiener" niet altijd optimaal. Het hangt af van:

• Beide inkomens en schijven
• Heffingskortingen
• Andere aftrekposten

De optimale verdeling kan honderden euro's per jaar schelen.

Bijzondere situaties

Woning in aanbouw: Aftrek geldt als je binnen 3 jaar na het belastingjaar daadwerkelijk intrekt.

Woning leeg en te koop: Aftrek loopt door in het jaar van leegstand + de 3 volgende jaren. Niet verhuren.

Scheiding: De vertrekkende partner houdt 2 jaar aftrekrecht, ook zonder er te wonen.

Oversluiten: Oorspronkelijke 30-jaarstermijn loopt door. Boeterente, notaris- en advieskosten zijn aftrekbaar.

Wat verandert er in 2025 en 2026?

• Max aftrektarief: 2025 37,48% / 2026 37,56%
• Eigenwoningforfait: 2025 0,35% / 2026 0,35%
• Wet Hillen: 2025 76,67% / 2026 71,87%
• Villataks-grens: 2025 €1.330.000 / 2026 €1.350.000
• Inkomensgrens: 2025 €76.817 / 2026 €78.426

Samenvatting

• Maximale aftrekperiode: 30 jaar
• Aflossingseis (na 2013): Annuïtair of lineair
• Maximaal aftrektarief: 37,48%
• Eigenwoningforfait: 0,35% van WOZ
• Wet Hillen compensatie: 76,67%
• Bijleenregeling termijn: 3 jaar

Bereken je hypotheekrenteaftrek

Bronnen: Belastingdienst — Hypotheekrente aftrekken, Belastingdienst — Eigenwoningforfait, Belastingdienst — Tariefsaanpassing, Belastingdienst — Bijleenregeling, Belastingdienst — Wet Hillen